| |
| |
 01.03.2010 Лисица и виноград
«Хоть видит око, да зуб неймет», —
этими словами басни Ивана
Андреевича Крылова вполне можно
охарактеризовать состояние
покупателей дорогих подмосковных
домов и земли. Несмотря на
существенное снижение цен, сделки
в элитном секторе на подмосковном
рынке заключаются сегодня
довольно редко.
Год в кризисе
Кризис ознаменовался падением цен и объемов продаж
на российском рынке недвижимости. И подмосковные
коттеджи и земля в этом смысле не исключение.
Александр Рыков, директор по маркетингу депар-
тамента загородной недвижимости компании Penny
Lane Realty: «Объемы продаж домов и таунхаусов на пер-
вичном рынке сократились примерно на 45% по сравне-
нию с докризисным периодом (график 1). Это произошло
за счет отказа покупателя от инвестирования в стройку.
Потребитель перестал верить в то, что поселки своевре-
менно завершат и в них можно будет жить в обозримом
будущем. Поэтому спрос в целом сместился на вторичный
рынок, где продаются в основном готовые дома, пригод-
ные для проживания уже в момент покупки. Тем не менее,
объем сделок и на вторичном рынке сократился пример-
но на 30% по сравнению с докризисным периодом».
Попытку обретения нового источника финансиро-
вания через розничную торговлю землей предприняла
в начале 2009 года компания RDI, которая предложила
участки без подряда в поселке «Клубничные поля» (21 км
от МКАД по Киевскому шоссе). Вслед за ней абсолютно
все крупные землевладельцы вывели на рынок анало-
гичные проекты.
В прошлом году на рынке появилось примерно 65 но-
вых проектов розничной продажи земли, рассчитанных
на покупателей, которые прежде не могли позволить
себе приобретение участка в ближайшем Подмосковье.
В результате был достигнут рекордный объем продаж
и предложения земельных участков без подряда (графи-
ки 2, 3) причем на фоне падения цен: в среднем на 45%
на земельные участки (см. табл.) и на 25–60% на готовые
дома и таунхаусы.
Людмила Ежова, исполнительный директор ком-
пании «Терра-Недвижимость», отмечает, что в отдель-
ных случаях цены снизились в два раза.
Если рассматривать структурно, то домовладения
бизнес-класса подешевели на 25,3%, люкс — на 15,7%,
эконом — на 14,4% (данные ГК Sawatzky).
Жанна Лебедева, руководитель департамента за-
городной недвижимости компании WELHOME: «Основ-
ной тенденцией рынка было смещение приоритетов при
выборе жилья — покупателей интересовали готовые дома
в обжитых поселках как на первичном, так и на вторичном
рынках, а также участки земли без подряда — то есть те
объекты, при покупке которых риски минимальны».
Порядка 34% всех покупок пришлось на объекты, рас-
положенные на Киевском и Калужском шоссе. По всем
остальным трассам сделки распределились достаточно
равномерно. Порядка 78% — объекты, находящиеся на
удалении до 30 км от МКАД. 22% — в сегменте дальних
дач и дальних земельных участков. 63% — объекты пер-
вичного рынка (земельные участки и дома в охраняемых
коттеджных поселках) и 37% — регулярного рынка (по
данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).
Неизменными лидерами по количеству реализуемых
коттеджных поселков выступают Новорижское (25%),
Рублево-Успенское (15%) и Киевское (10%) шоссе. 40%
поделили между собой Дмитровское, Минское и Калуж-
ское направления. 10% — предложения по самым непо-
пулярным трассам (Century 21 Prime Time Realty).
При этом, как отмечает Тимур Сайфутдинов, дирек-
тор департамента загородной недвижимости компа-
нии Blackwood, 88% новых проектов относятся к эконом-
классу, 9% — к бизнес- и 3% к элитному сегменту. А по
удаленности от столицы предложение распределяется
следующим образом: 45% расположено в пределах до
30 км от МКАД, 35% — в зоне до 60 км, 20% — в дальнем
Подмосковье (95% из которых относятся к сегменту эко-
номкласса).
Александр Рыков: «На первичном рынке сейчас око-
ло 500 поселков, но это общее число со всеми возможны-
ми предложениями недвижимости — от простых участков
без подряда до готовых коттеджей. Если прибавить вто-
ричный рынок со всеми стародачными местами, то чис-
ло значительно возрастет. Однако поселков с готовыми
и сданными в эксплуатацию коттеджами примерно 120».
В результате кризисных изменений вполне реально
приобрести скромный дом (готовый под черновую отдел-
ку, с коммуникациями и участком) в коттеджном поселке
«Английские дачи» (90 км от МКАД по Новорижскому шос-
се) за 2,5–3,5 млн. руб. или квартиру в таунхаусе (50 км
от МКАД по Новорязанскому шоссе) в поселке «Золотая
слобода» примерно за 5,5 млн. руб. ($180 тыс.). Что впол-
не сопоставимо с ценами на жилплощадь экономкласса
в спальных районах Москвы.
Что касается земли под самостоятельное строитель-
ство, то, по уверениям риелторов, можно найти поселок
с участками стоимостью меньше $10 тыс. за 10 соток.
Правда, все они будут расположены как минимум в 40 км
от Москвы и ничем не обеспечены: ни дорогами, ни ком-
муникациями, ни социальной инфраструктурой. А на
знаменитой Николиной горе (Рублевское шоссе) сегодня
участки продаются по $10 тыс. за сотку.
Один из наиболее дешевых вариантов предложения
земель с перспективой подведения инженерной инфра-
структуры — поселок «Сосновый берег» (70 км от МКАД
по Симферопольскому направлению) — от 3,3 тыс. руб.
за сотку (участки от 10 соток).
И снова шесть соток
Владимир Яхонтов, управляющий партнер компа-
нии «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: «Если еще
год назад покупатели почти не рассматривали земель-
ные участки размером 6–8 соток, предпочитая 10–15,
а девелоперы и риелторы думали, что этот небольшой
формат и вовсе уйдет с рынка как немассовый и непопу-
лярный продукт, то сейчас мы видим иную ситуацию: 6–8
соток — один из ходовых товаров.
Аналогичная ситуация сложилась и с площадью до-
мов и таунхаусов. До кризиса предложений апартамен-
тов размером 150 кв. м фактически не было. Однако, как
показывает современная практика, сегодня это один из
наиболее востребованных продуктов».
Может быть, потому, что цены и на сблокированное
жилье — таунхаус — в прош-
лом году претерпели изменения, снизившись на 22%,
до 58,5 тыс. руб. за 1 кв. м (данные Urban Group).
Роман Большаков, коммерческий директор Urban
Group: «В Московском регионе представлено 12 672 сек-
ции таунхаусов, из которых 4709 (37%) находятся в пол-
ностью сданных поселках и 7963 (63%) — в строящихся
и реализуемых объектах. За 2009 год предложение та-
унхаусов возросло на 6%. Общее количество поселков,
в состав которых входят таунхаусы, — 130.
В 2010 году запланированы к сдаче 19 поселков та-
унхаусов (2591 секция), из них 13 приходится на эконом-
класс (1679).
Должна увеличиться и доля мультиформатных посел-
ков, как результат реконцепции коттеджных поселков
с переориентацией на экономкласс».
Твердо стоять — на земле
В своих прогнозах эксперты надеются на оживление
рынка за счет выведения на продажу готовых коттеджей
и таунхаусов для личного пользования.
Жанна Лебедева: «На сегодняшний день наибольший
интерес представляют коттеджи на вторичном рынке
в обжитых поселках с большим дисконтом. Пока возмож-
ность найти такое предложение у покупателей существу-
ет. Что касается долгосрочных инвестиций — покупки
земли и последующего строительства коттеджа, это се-
годня слишком рискованно».
Людмила Ежова: «Земельные участки без подряда
будут и далее пользоваться устойчивым спросом. Причин
несколько. Во-первых, земельные ресурсы — это каче-
ственное инвестиционное вложение, с перспективой ро-
ста стоимости в будущем. Такие вложения средств мало
рискованны для покупателя, но с длительным периодом
окупаемости. Во-вторых, на земли без подряда происхо-
дило снижение цен (на 30–60% с начала кризиса). Скидки
и акции, реализуемые девелоперами, повысили потреби-
тельскую привлекательность таких участков».
Александр Рыков: «Объем предложения земли
в этом году увеличится — в основном за счет появления
большего числа участков без подряда. Но в отличие от
2009 года, на рынке появятся новые проекты с предло-
жениями коттеджей и таунхаусов. Средняя цена земли,
вероятно, снизится еще на 10–15%. На недвижимость
расценки почти не изменятся. Объемы продаж начнут
медленно расти. Причем увеличение коснется рынка
готовых коттеджей, участков с подрядом и таунхаусов.
Сейчас физические лица приобретают недвижи-
мость для жизни, а не с инвестиционными целями,
так как недвижимость не растет в цене. Но поскольку
дефицита нет, перспективы продажи хоть с какой-то
прибылью довольно туманны. Застройщики же могут
ориентироваться на нормы внутренней доходности
на уровне 20–30% для новых проектов».
Ларин Антон, руководитель департамента за-
городной недвижимости компании Century 21 Prime
Time Realty: «В этом году можно прогнозировать оживле-
ние в сегменте продажи крупных землеотводов для реали-
зации загородных проектов. Кроме того, получат большее
распространение альянсы между землевладельцами, ин-
весторами, девелоперскими и риелторскими компаниями,
целью которых будет совместная реализация загородных
проектов на условиях участия в прибылях. |
|
| |
|
