| |
| |
 05.03.2010 Кому и на каких условиях достанется дешевая земля?
В 2009 году на рынке один за другим стали появляться поселки с дешевыми участками без подряда. Первыми на такой поступок решились компании RDI и «Большая земля», предложив землю с коммуникациями в Клубничных Полях и Южных Горках. После чего и другие крупные землевладельцы пошли по этому пути. В результате появилось примерно 65 новых проектов розничной продажи земли, а реализация достигла рекордных объемов: если в 2008-м было куплено только 714 участков без подряда, то в прошлом году – более 4 тысяч!
Кризис заставил
По данным компании Penny Lane Realty, только на Симферопольском направлении, где земля по-прежнему считается недорогой, было приобретено 1012 участков, на Новорижском – 907, Киевском – 399, Ярославском – 300, Калужском – 290, Каширском – 269, Новорязанском – 207. Сотни гектаров «бесподрядных» земель распродавались и на других направлениях.
С каждым днем увеличивалось и число предложений от владельцев подмосковной земли. Если в январе 2009-го было заявлено около 3 тыс. участков, то к концу года их количество перевалило за 12 тыс. Активность покупателей эксперты объясняют тем, что до кризиса у многих из них не хватало денег не только на покупку домовладения, но даже на участок с подрядом. Но вдруг цены резко упали. На некоторых направлениях земля подешевела почти в два раза. Медлить или отказываться от выгодной покупки было бы просто глупо. И многие москвичи, доходы которых также резко снизились, покупали землю, как говорится, «про запас».
Понятны и действия собственников земель. На отчаянный шаг они вынуждены были пойти из-за возникших проблем с банковским кредитованием, в то же время перестали покупать крупные землеотводы под строительство коттеджных поселков девелоперы и застройщики. В результате розничная торговля землей, которая первоначально предназначалась для строительства организованных поселков, стала новым и, как показала практика, довольно выгодным источником получения свободных денежных средств. «Год назад мы приступили к реализации участков без подряда в ряде коттеджных поселков, – рассказывает Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж». – Хотя тогда многим собственникам казалось, что выходить на рынок с таким продуктом было бы неразумно. Но мы все-таки решили, что оптимальный размер участков (10 соток) и выверенная стоимость ($9-10 тыс. за сотку) обеспечат высокий уровень продаж. Например, только в одном отделении «МИЭЛЬ-Сущевское» за год было реализовано около 60 наделов».
«Участок без подряда – наиболее востребованный на сегодняшний день товар, – подтверждает слова своего коллеги Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». – Нынче его доля в структуре сделок с загородной недвижимостью занимает 50 процентов от общего объема».
«На сегодняшний день на рынке существует два типа девелоперов, – резюмирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». – К первым относятся те, кто отказался от строительства готовых домовладений и хотя бы частично перепрофилировал свои поселки под продажу участков без подряда. Вторые – так называемые «земельные банки». Это владельцы огромных территорий, которые, чтобы избавиться от большого объема «застоявшихся» активов, также готовы торговать земельными участками в розницу».
Для себя или для перепродажи?
В подавляющем числе случаев люди покупают участки для собственных нужд. «Таких, – замечает Мария Шагурина, партнер проекта «Новые дачи – Гагаринлэнд», – почти 90 процентов. При этом охотно раскупается земля в среднем и дальнем Подмосковье в радиусе от 30 до 150 км от МКАД, на территориях поселков бизнес- и экономкласса, на самых разных направлениях».
«Участки без подряда всегда соответствуют классу поселка, – заостряет внимание Владимир Яхонтов. – Случаев, когда в поселке класса de luxe предлагается земля по ценам эконом-варианта и на которой можно было бы построить каркасный домик, никогда не бывает. А вот на стыке ценовых сегментов порой встречаются очень интересные предложения. Например, не часто, но продаются участки по цене верхнего уровня бизнес-класса в элитных поселках. А по ценам верхнего эконома, если повезет, можно приобрести землю в поселке бизнес-класса».
При таких раскладах покупка земли очень выгодна. Прекрасным и практически безопасным вариантом может стать покупка земли в уже готовом поселке, где застройщик планировал строить вторую или третью очереди домов, но в связи с кризисом вынужден был поделить ее на мелкие куски и пустить в розничную продажу. Ведь в таких проектах стоимость готовых коммуникаций уже заложена в цену на землю. Впрочем, случается и так, что некоторые застройщики иногда ошибаются в определении стоимости коммуникаций, в результате чего покупатели вынуждены доплачивать за их доработку из своего кармана.
Привлекательной для покупателя участка без подряда становится и возможность наметить время, когда он хотел бы приступить к возведению дома. Новый собственник к тому же теперь имеет полное право самостоятельно, без вмешательства девелоперов определиться с проектом будущего жилища, а также с суммой, которую он планирует потратить на закупку материалов и строительство. Но самая главная выгода «бесподрядной» земли в том, что собственнику теперь спешить никуда не надо, он имеет возможность вести строительство поэтапно и не вытаскивать из семейного бюджета все деньги сразу.
Но при всех выгодах приобретения участка без подряда есть и несколько существенных нюансов, которые могут если не перечеркнуть разом планы нового собственника простроить в ближайшей перспективе добротный и в то же время недорогой дом, то изрядно попортить нервы и потребовать незапланированных сумм. Дело в том, что в 40 случаях из 100 существует опасность, что девелопер, продавший землю на территории поселка, не сможет выполнить всех своих обязательств перед клиентом, которые отмечались в договоре о купле-продаже. Например, у него может не хватать средств или желания провести газ и воду, проложить дороги в поселке или обеспечить удобный к нему подъезд.
Другая проблема в том, что неграмотных девелоперов или землевладельцев не всегда интересуют перспективные планы местной администрации относительно пустырей и других свободных земель, пролегающих по соседству с будущим поселком. Поэтому коттеджи и химические предприятия, усадьбы и военные полигоны могут оказаться, как говорится, бок о бок. Но если для фабрики или танкодрома такое соседство никакой роли не играет, то для ценителей загородной жизни равнозначно постепенному схождению с ума.
В то же время покупка земли без подряда является хорошим инвестиционным вложением. Конечно, в том случае, если застройщик либо успел подвести к участку необходимые коммуникации, либо гарантирует это сделать.
Практически все продавцы, замечает Дмитрий Таганов, обещают клиентам подвести к их наделам газ, электричество, воду, оградить территорию поселка, заасфальтировать дороги и подъезды, обустроить игровые и детские площадки. То есть готовы в ближайшем будущем предоставить минимальной набор инфраструктуры класса эконом. Участки в таких поселках, если они к тому же находятся на приоритетных и дорогих направлениях, постоянно растут в цене, в случае необходимости быстро реализуются и, что немаловажно, не требуют расходов по содержанию. Хотя у Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, на этот счет иное мнение: «Покупка земли с целью ее перепродажи в будущем сегодня довольно сомнительная инвестиция. Вкладывать деньги в землю имеют смысл лишь только в том случае, если она в скором времени может получить новое качество благодаря, к примеру, строительству дороги или какого-то объекта для притяжения. В большинстве же поселков, которые расположены в отдалении от автомагистралей и не обеспечены социально-бытовыми объектами инфраструктуры, перепродать без убытка инвестиционные бесподрядные участки просто невозможно».
Дом на своей земле
Осуществить строительство загородного дома, купив участок без подряда, можно несколькими способами.
Во-первых, можно заказать его у компании-девелопера, у которой был куплен участок. Во-вторых, путем привлечения бригады рабочих, специализирующихся на строительстве домов. И третий вариант – построить дом собственными силами. Но из десяти случаев только один владелец земли ведет строительство «загородного гнезда» самостоятельно. Остальные собственники предпочитают привлекать строительные бригады.
Другое дело, что только один из десяти собственников приобретенного без подряда участка сразу же начинает на нем строительство. Остальные, как говорится, сидят на финансовой мели и ждут лучших времен. Чаще всего под застройку попадают самые дорогие и качественные участки в поселках, расположенных в 10-30 км от МКАД. «Владелец одного из коттеджных поселков, вынужденный из-за кризиса, распродавать земельные наделы в розницу, – вспоминает Александр Рыков, – рассказывал, что на четырех проданных в течение месяца участках двое покупателей взялись за строительство жилья самостоятельно, а еще двое заключили с ним договора на подрядные работы».
Конечно, чаще всего строительный материал для возведения дома выбирается будущим домовладельцем в зависимости от класса поселка, в котором он намерен поселиться. Недавние исследования предпочтений будущих владельцев загородного жилья показали, что среди материалов, из которых собственники хотели бы построить дом, около 60% клиентов предпочитают кирпич. В деревянном «тереме» хотели бы жить 15% частников, в монолитном – 10. Допускают возможность строительства дома из блоков – 10% почитателей загородной жизни, а вот по каркасной технологии и из сэндвич-панелей – только 5%. Хотя тенденция строительства каркасных домов прослеживается все больше и больше. По теплоте они не уступают деревянным и кирпичным, зато намного дешевле при строительстве и в обслуживании.
Понятно, что в элитном сегменте брусовые и тем более каркасные дома возводить никто не станет. Если уж хватило денег на покупку дорогой земли, то хватит средств и на строительство особняка из кирпича или монолита. Коттеджи в сегменте бизнес-класса опять-таки чаще всего строят либо из камня, либо из высококачественной древесины – оцилиндрованного бревна или клееного бруса, которые соответствуют всем экологическим нормам. Хотя в последнее время прослеживается тенденция строить в бизнес-сегменте и каркасные дома по канадской или американской технологии. Хотя по чаще всего «каркасом», так же как и сэндвич-панелями, застраиваются участки в экономе.
Чего нельзя и что можно
По российским законам, продав участок в коттеджном поселке, девелопер уже никаким образом больше не может влиять на поступки и прихоти нового владельца земли, который, получив на руки документы о собственности, имеет право на своем клочке вырыть землянку или построить роскошный терем в несколько уровней. Тем не менее Владимир Яхонтов утверждает, что «проблема Шанхая» ни перед девелоперами, ни перед будущими жителями в организованных коттеджных поселках не стоит.
Скорее дворцы вперемежку с избами могут появляться в поселках стихийной застройки, в которых одни клиенты получали землю бесплатно, другие сумели купить ее по минимальным ценам в период кризиса, третьи, когда цены на землю росли как на дрожжах, выложили за нее приличные деньги. В итоге каждый из новых землевладельцев и жилье себе выстраивает по средствам. Тот, кто получил землю даром, ограничивается домом экономкласса, кто купил по сходной цене, обзаводится приличным коттеджем, а кому земля обошлась в копеечку – меньше чем на особняк в классе de luxe не претендует.
Что касается организованных коттеджных поселков с коммерческой землей, то в них сотки в подарок никто не получает. В зависимости от класса поселка, его удаленности от Москвы участки покупают люди одного социального статуса. В итоге практически у всех равнозначные дома на 70-80 процентов из одного и того же строительного материала, продуманный архитектурный стиль. Проблема лишь в том, что застройка территории может растянуться во времени. Одни хозяева приступают к делу сразу, другие могут отложить возведение жилья на некоторое время. Вот и получается, что на территории того или иного поселка, где продавались участки без подряда, строительные работы ведутся на протяжении долгого срока.
«Если говорить о каких-то ограничениях в коттеджных поселках без подряда, то они могут укладываться только в список общих требований, – возвращается к разговору о запретах Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». – Например, застройщик вправе дать правильный и обоснованный совет, как спланировать заезд на территорию домовладения, какой высоты и размеров лучше построить коттедж, где и как его усадить на участке, чтобы не нарушать нормы инсоляции, а значит, и удобство проживания соседей».
«Что-то просить и советовать девелопер или управляющая компания, конечно, могут, – продолжает тему Алексей Пашигорев, управляющий партнер компании Amdex Estate. – Но если новый владелец участка подходит к строительству собственного жилья в рамках законодательства и в соответствии со СНИПами, то накладывать табу на его деятельность никак не получится. Он может вести строительство по своему собственному проекту даже вразрез с существующей архитектурной концепцией. Так что все концептуальные ограничения, которые выставляются в «поселках без подряда», – простое колебание воздуха. Любые указания, своды правил и инструкций рассчитаны лишь на адекватность покупателей, которые должны понять, что поселок, выполненный в едином стиле, будет и выглядеть лучше, и цениться дороже».
Что грядущий год готовит
В тяжелом 2009 году на подмосковный рынок было выставлено более 60 проектов, участки в которых распродавались по схеме «без подряда на строительство». Причем в их число попали не только новые поселки, но и те проекты, где в связи с кризисной ситуацией была изменена концепция застройки. При этом, по словам Людмилы Ежовой, основная часть реализованных участков без подряда оказалась за чертой 50 км от МКАД. Продажа недорогой земли, в свою очередь, способствовала увеличению доли поселков экономкласса. Их число относительно уровня 2008 года увеличилось на 10-12%.
По мнению многих экспертов, желание торговать «бесподрядной» землей сохранится и в этом году. Первые «ласточки», несмотря на зимний период, появляются одна за другой. В феврале компания «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость» открыла продажи земельных участков в поселке Семья, который находится в 12 км от МКАД по Осташковскому шоссе. В нем на площади 8,5 гектара предлагается полсотни лесных наделов с площадями от 9 до 26 соток без обязательного подряда на строительство. Известно, что на Новорижском направлении в районе Волоколамска в 2010 году на рынок выйдут сразу 2 проекта коттеджных поселков, где также будет предлагаться земля без подряда. А на Симферопольском направлении планируется выход не менее 5 проектов. Но те же эксперты отмечают, что в текущем году резко снизится число выставленных на продажу участков без подряда, которые появлялись на рынке в результате бессмысленной нарезки земли крупными лендлордами. |
|
| |
|
