| |
| |
 01.03.2010 Рублевка: переоценка ценностей
Интерес к элитным коттеджам Рублево-Успенского шоссе на пике кризиса заметно снизился, но оказалось, что лишь на время. Сегодня продажи активизировались благодаря произошедшей коррекции цен, наличию большого выбора готовых домов, а также возможности приобрести участок без подряда.
Требуется дом за 2 млн долл. под ключ
Сегмент самой дорогой недвижимости Рублево-Успенского шоссе не был без внимания потребителей даже в кризис. Возможностей у состоятельных людей меньше не стало, просто теперь они осторожнее вкладывают средства в элитку. По данным компании Blackwood, специализирующейся на продаже высокобюджетной недвижимости, порядка 26% их клиентов интересуются приобретением загородного жилья именно на Рублево-Успенском направлении. «Безусловно, реализованный спрос в 2009 г. в разы уступает показателям 2007 г., однако близок к уровню 2008 г.», — отметил Евгений Иванов, управляющий партнер компании «ЗАГОРОДЪ». Он выделил два периода покупательской активности в прошлом году: весной, в марте-апреле, и осенью, в ноябре-декабре.
Основной спрос, около 70%, пришелся на ценовой сегмент до 2 млн долл. Качественные объекты этой категории были почти полностью распроданы, говорят риэлторы. «В условиях кризиса уровень ценовых ожиданий снизился в два раза, большинство потенциальных покупателей хотели бы приобрести загородное жилье с 50%-ным дисконтом», — сообщает Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood.
Поступают и запросы на объекты стоимостью 5–10 млн долл., при этом основная часть клиентов рассматривают предложения исключительно на ближней Рублевке, до Жуковки включительно, то есть не дальше 10 км от МКАД. «Мы считаем, что значительная доля накопившегося отложенного спроса будет реализована весной этого года. Уже проведено несколько сделок с объектами указанной ценовой категории», — говорит эксперт. По мнению Т. Сайфутдинова, в докризисный период потенциальные покупатели элитной недвижимости были готовы приобретать домовладения в пределах 30-километровой зоны, а сегодня востребованы загородные поселки, расположенные на расстоянии до 20 км от МКАД (на них приходится 60% запросов). «Наибольшей популярностью в 2009 г. пользовались придомовые земельные участки площадью от 15 до 30 соток и коттеджи от 300 до 400 кв. м, — добавляет он, — а до кризиса потенциальным покупателям были интересны большие, в 400–700 кв. м, коттеджи с наделами площадью 30–50 соток».
«В конце 2009 г. мы отметили увеличение спроса на готовые дома под ключ, с мебелью», — сообщает Наталья Кац, директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». А директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков говорит, что продажи на Рублевке в течение кризисного года вели в основном на вторичном рынке. Хотя и здесь сделок было меньше, чем в предыдущие годы, а на первичке в основном покупали готовые коттеджи и таунхаусы.
Развитие рынка на Рублево-Успенском шоссе тормозит транспортная ситуация, считает Н. Кац. Сегодня эту дорогу перекрывают в два раза чаще, чем раньше, хотя и прежде она не отличалась высокой пропускной способностью. «Строительство новых объектов недвижимости привело к тому, что трафик стал критическим, — утверждает Н. Кац. — Некоторые собственники даже начали выставлять свои дома на продажу и переезжать, может быть, не в столь престижные, но более комфортные с точки зрения транспортной доступности места».
Заморозки предложения и земля без подряда
Рублевку в отличие от других направлений Подмосковья всегда отличал развитый вторичный рынок недвижимости. По данным компании «ЗАГОРОДЪ», в 2009 г. объем выставленной на продажу вторички на Рублево-Успенском шоссе вырос примерно на 15%, при этом заметно увеличилось число объектов стоимостью 2–4 млн долл.
На вторичном рынке земли ситуация практически не изменилась — появление новых предложений компенсировалось снятием с продажи ранее выставленных объектов, поскольку, как объясняет Е. Иванов, «земля сохраняет свой инвестиционный потенциал, но в более долгосрочной перспективе».
«Если в начале года на рынке предлагали примерно 570 объектов, то к концу — порядка 400, — констатирует А. Рыков. — В их числе преобладают готовые коттеджи, а вот таунхаусов стало меньше». Объем предложений домов и участков на первичном рынке уменьшился, так как многие девелоперы предпочли попридержать свои поселки, вместо того чтобы выставить их на рынок с существенным дисконтом. «Застройщики и инвесторы понимают, что предложение на этом шоссе ограничено, поэтому они приостановили реализацию проектов, предпочтя переждать кризис, — подтверждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Я думаю, что весной строительство на Рублевке возобновится».
В прошлом году на этом направлении в продаже появилось лишь несколько новых поселков: 7 Холмов, Барвиха XXI, Катина Горка, Сосновый Остров, Сады Мейендорф, Seven Hills и Lipki Park.
Те же компании, которые не имели возможности ни придержать проекты до лучших времен, ни вести строительство, стали продавать продукт, наиболее востребованный покупателями во время кризиса, — земельные участки без подряда. В 2009 г. в этом формате вышла основная часть загородных объектов, и в большинстве своем они относились к экономклассу. Однако при соответствующем запросе приобретение участков без подряда в принципе возможно и в элитных поселках на Рублевке.
Подобный продукт и прежде не был большой редкостью на подмосковном рынке загородной недвижимости категории de luxe. «Это связано с тем, что основную часть прибыли обычно вкладывают в землю, а не в строительство, — считает Н. Кац. — Тот, кто приобретает надел на Рублевке, как правило, хочет иметь высококлассный дом, который застройщику возводить не всегда выгодно». Но если перед кризисом на первичном рынке в продаже было всего 22 участка без подряда, то к концу 2009 г. их число увеличилось до сотни (данные компании Penny Lane Realty).
Такие предложения сегодня можно найти в проектах «Папушево», Park Ville, «Барвиха ХХI», «Жуковка ХХI», «Европа», ДСК «Марина». Попадаются участки без подряда и в более дорогих комплексах — «Ильинские дачи», «Сады Мейендорф». «До кризиса в большинстве этих поселков продавали только домовладения либо участки с подрядом на строительство, — комментирует Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости IntermarkSavills. — Однако сложившаяся экономическая ситуация заставила застройщиков поступиться частью прибыли и начать реализацию участков без подряда. Как показала практика, в удачных проектах эти меры себя оправдали. Сделки по приобретению земли с коммуникациями проходили даже при крайне низком покупательском спросе».
Подешевело, но доступным не стало
Наконец, самый любопытный вопрос — о ценах. Рублево-Успенское направление за время кризиса показало наименьшее снижение стоимости предложения среди престижных трасс Подмосковья, считает Екатерина Тейн, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank.
Как и предсказывали риэлторы, существенно подешевели те объекты, которые до кризиса декларировались как элитные, но на самом деле таковыми не являлись. Это дома, построенные с некоторым нарушением технологий, расположенные не очень удачно, например в непосредственной близости от крупной магистрали. «Но ценники на жилье, полностью отвечавшее требованиям сегмента de luxe, фактически не поменялись», — отмечает Н. Кац. Собственники таких домов не спешат снижать заявленную стоимость, поскольку предпочитают дождаться лучших времен. «Эксклюзивные объекты, как правило, не зависят от времени и ситуации — кризис не влияет на штучный товар, — считает Н. Резниченко. — Впрочем, в прошлом году были случаи, когда дисконт доходил до 40%. Для высокобюджетных объектов чаще всего использовали прием изменения валюты в цене предложения. Например, 19 млн евро трансформировали в 19 млн долл.».
Ну а в среднем цены снизились, по разным оценкам, на 20–30%. Так же, как и на других направлениях Подмосковья, продавцы поселков на Рублево-Успенском шоссе были готовы предоставлять рассрочку платежа и идти на уступки. «На первичном рынке в период проведения различных акций цены опускали на 50%, — добавляет Е. Иванов. — Но после заключения ряда сделок цифры вновь вырастали на 15–20%». В конце 2009 г. можно было говорить об относительной стабилизации, а в нескольких объектах (их порядка 10% от всего объема предложения) — даже о росте цен. Это объясняется урегулированием отношений между девелоперами и кредитными организациями, а также ростом спроса и, соответственно, продаж осенью.
«За прошедший год Рублево-Успенское шоссе не только не утратило своей популярности, но и укрепило позиции как наиболее престижное направление элитного загородного рынка», — уверена Е. Тейн. Тем не менее цены здесь стали ниже, чем до кризиса. «Сейчас на Рублевке есть предложения и в сегменте бизнес-класса, — отмечает В. Яхонтов.
— Конечно, направление дорогое с точки зрения проживания и использования социальной инфраструктуры. Но для жителей это не является основополагающим фактором, поскольку многие из них все равно ездят в Москву».
Рассчитывать, что недвижимость знаменитой «резервации миллионеров» станет доступной в широком понимании этого слова, не приходится. Этого не сможет сделать никакой кризис.
Ирина Богатырева |
|
| |
|
