| |
| |
22.12.2009
Рублевская трасса: все так же далеко от народа
Давно ходит упорный слух, что Рублево-Успенское шоссе может уступить звание самого престижного и дорогого направления Подмосковья. Но – не уступает. Рублевка продолжает лидировать по многим параметрам.
Можно долго говорить о надуманном пафосе Рублево-Успенского шоссе, однако в основе популярности направления лежат реальные достоинства – отличная экология, уникальная система инфраструктуры, прекрасные качества трассы.
Имидж - ничто
Само шоссе находится в идеальном состоянии, хорошо освещено. Инфраструктура Рублево-Успенского шоссе вне конкуренции, больше нигде в Подмосковье нет такого обилия ресторанов, магазинов, развлекательной инфраструктуры, отличные школы, детские сады, современные клиники. Дорога закрыта для проезда грузового транспорта и идет в обход крупных городов. Кроме этого, трасса может по праву считаться одной из наиболее безопасных по показателю аварийности благодаря усиленным постам милиции.
Все недостатки Рублевки – это продолжение ее достоинств. Транспортная ситуация на шоссе сложна потому, что это правительственная трасса, и ее достаточно часто перекрывают. Там действует своеобразный светофорный принцип: чем ближе ты к Москве, тем быстрее добираться. Максимально удобное расстояние – 12-15 км, до светофора на Подушкинское шоссе. Постоянных заторов на Рублево-Успенском шоссе все-таки нет, однако в целом скорость движения невелика. Кроме этого, не надо забывать, что вся обширная инфраструктура трассы относится к категории люкс, и ее стоимость в среднем в два раза выше, чем на других направлениях.
Первые дачи
Стародачные поселки до сих пор популярны и востребованы, связано это, прежде всего, с их безупречным местоположением, большими земельными участками и сосновым лесом. Как говорит Наталья Кац, настоящие старые дачи, которые в свое время выделялись крупными ведомствами своим сотрудникам, находятся действительно в очень красивых местах, и новым коттеджным поселкам просто таких мест не досталось.
Например, знаменитые Барвиха и Жуковка – это и есть те самые стародачные поселки, которые потом были перестроены и облагорожены. Несмотря на то, что сейчас в этих местах появилось много новых коттеджных поселков, основная застройка там – это перестроенные старые дачи. Развитие направления началось именно благодаря стародачным поселкам, прежде всего, в Барвихе, Жуковке, Раздорам, Николиной горе, - дополняет Владимир Яхонтов. Цена в этих местах сегодня может доходить до $ 100 тыс.. за сотку, и стоимость дома – до $2-3 млн. В начале кризиса дома можно было купить с дисконтом до 40%, сейчас он не превышает 15% от первоначальной цены.
Правда, за последний год спрос на подробные элитные домовладения несколько снизился, и виной тому служат не только финансовые трудности, но и перенаселенность самой трассы. Не редки случаи, когда владельцы продают свои дома и приобретают недвижимость по более «мобильным» и свободным шоссе.
Рублевские стандарты
Для Рублевки по-прежнему, характерно многообразие предложений. На сегодняшний день по элитной трассе к продаже предлагается 570 домовладений различных форматов.
В основном предлагаются коттеджи в сегменте верхнего бизнес-класса и де-люкс, хотя таунхаусы и малоэтажные дома там тоже представлены. Были также несколько проектов многоэтажного строительства с квартирами де-люкс, все стоит по верхней ценовой планке
Самые дорогие и престижные места Рублево-Успенского направления – это Барвиха, Жуковка, Усово, Горки-2, Успенское, Николина Гора. Среди наиболее известных современных коттеджных поселков эксперты называют поселки Николино, Ландшафт (Жуковка), Сады Майендорф (Барвиха), Жуковка 3, Сосновый бор, Жуковка ХХI, Николина поляна, Parkvill, Усадьбы Усово, Barvikha Hills. Однако застройка Рублевского шоссе отнюдь не однородна: эксклюзивные поселки здесь соседствуют со старыми пятиэтажками и ветхими домами барачного типа. Особенно контраст заметен на «дальней» Рублевке, что существенно отражается на цене. После 25 км от МКАД трасса становится более демократичной и не сильно отличается по стоимости от южных и северных направлений.
Проекты компактного проживания миллионеров
До кризиса на направлении были анонсированы несколько масштабных проектов. Первый из них – Рублево-Архангельское в 3 км от МКАД в Красногорском районе вблизи Захарковской поймы. По изначальному замыслу «Город миллионеров» планировался как автономное поселение элит- и бизнес-класса, рассчитанное на 30 000 жителей. Общая площадь запланированных жилых объектов – около 1,5 млн кв. м на 430 га территории.
Идея строительства данного проекта была сформирована в 2005 году, хотя скупка земель началась двумя годами ранее. На выставке MIPIM-2007 в Каннах проект «Рублево-Архангельское» представил первую очередь строительства. В 2008 году, непосредственно перед кризисом, у проекта сменился владелец, место Нафта-Москва занял Михаил Шишханов, владелец Бинбанка. В середине 2009 года финансирование проекта было прекращено, все работы, в том числе и архитектурное проектирование, приостановлены на неопределенный срок. Скорее всего, проект будет развиваться, снизив классность.
На неопределенный срок заморожен другой проект - «Остров Барвиха» на 12 км Ильинского шоссе. Первоначально здесь планировалось построить около 310 тыс. кв. м жилья, должны были быть и коттеджи, и апартаменты, и таунхаусы.
Новая концепция ожидает третий масштабный проект – Плещеево (Грибаново) на 12 км. Рублево-Успенского шоссе, в 4 км от резиденции премьер-министра РФ. На участке земли в 470 га компания «ОПК Девелопмент» планировала большое коттеджное строительство и гольф-поле на 104 га на 18 лунок. На этой территории находятся исторические пруды графа Шереметьева с парком, занимающие 35 га.
Почем домик на Рублевке
За кризисный год цены на трассе стали очень привлекательны, де люкс, по словам Яхонтова, достиг своей нижней ценовой границы. Средняя цена 1 кв. м по Рублево-Успенскому шоссе с начала года сократилась, по словам Людмилы Ежовой, на 18%, причем снижение цен в отдельных случаях могло достигать 40 – 50%. Есть ряд проектов, которые готовы лишь на 50% или 30%., на них у застройщиков были антикризисные предложения.
Средняя цена на направлении сегодня находится в диапазоне от $3 млн до $8,5 млн.
Средние цены на домовладения в некоторых поселках:
Seven Hills 14 км от МКАД – $2,8млн
Барвиха XXI – 6 км от МКАД – $5 млн
Горки XXI – 18 км от МКАД – $3,5млн
Шульгино – 7 км от МКАД – $3,1млн
Жуковка XXI – 10 км от МКАД $8,4 млн
Николино – 25 км от МКАД – $8,5 млн
В начале кризиса клиент мог рассчитывать получить скидку до 30-50% от стоимости элитного коттеджа/участка. Однако официально цены в большинстве случаев корректировались лишь на колебания курсов валют – значительно снизить стоимость можно было только непосредственно в момент сделки на переговорах. Небольшие скидки застройщики готовы были предложить еще до показа домовладения - 10-20% при условии 100-процентной оплаты. Например, скидки в поселке «Эвергрин» (17 км от МКАД) доходили до 50%, и при этом девелопер был готов еще уступить в цене, если клиент выйдет на переговоры. До 40% доходили скидки в коттеджном поселке «Лесные просторы» (18 км от МКАД).
Падение цен на домовладения Рублево-Успенского шоссе в некоторых поселках связано с тем, что они до кризиса были чрезвычайно завышены. Наиболее переоцененными на Рублевке оказались поселки на 1-м и 2-м Успенских шоссе, в Шульгино, в дальних окрестностях Николиной горы, в Горках-8 и Солослово. В этих районах цена с начала кризиса значительно снизилась и приблизилась к уровню цен Калужского шоссе.
Нельзя, конечно, утверждать, что в цене потеряли все районы Рублево-Успенской трассы. Есть ряд топ-поселков, цены на домовладения в которых крайне медленно снижались или не менялись вовсе. Там покупателям предоставлялись лишь незначительные скидки, разные в каждом отдельном случае. К таким поселкам можно отнести «Николино», «Лесные дали», «Ландшафт» и т.д. Объекты, выставленные на продажу там, – большая редкость, и поэтому их стоимость остается высокой.
Входной билет на время
Рублево-Успенское шоссе - лидер и по уровню арендной платы на коттеджи. Эксперты отмечают, что спрос на аренду загородных домов здесь за кризисный год только вырос. Связано это с тем, что многие потенциальные покупатели загородной недвижимости отложили покупку на неопределенный срок и предпочли арендовать жилье.
Средний уровень цены по состоянию на декабрь 2009 года составил $18 тыс. в месяц, при этом средняя площадь коттеджа, предлагаемого в аренду – около 530 кв. м. Максимальные арендные ставки к концу 2009 г. достигли $100 тыс. в мес., в качестве примера эксперт приводит коттедж площадью 1 000 кв. м в поселке «Ландшафт» в 9 км от МКАД.
Аренда хорошего, но достаточно скромного по рублевским стандартам дома в стародачном поселке обойдется в сумму около $10 тыс. в месяц, основная вилка цен – от $15 до $20 тыс. в месяц.
Справка БН:
Рублево-Успенского шоссе - знаменитая дорога, называвшаяся когда-то Царской. Сегодня - это федеральная трасса А105, общей протяженностью 30 км в сторону Звенигорода. На выезде из Москвы трасса состоит из 2-х полос, проходит по Одинцовскому району Московской области, заканчивается на правом берегу Москва-реки. Не имеет разноуровневых развязок, обладает минимумом светофоров и идеальным дорожным покрытием. Это правительственная трасса, помимо сотрудников ГИБДД, постоянно контролируется Федеральной службой охраны. Отличается развитой инфраструктурой, среди модных мест: ресторан «Веранда у дачи», бутики «Барвиха Luxury Village», дизайн-центр «Dream House», клуб «Династия», семейный клуб «Николина Гора», элитные частные школы «Жуковка», «Президент» и др.
Автор: Ирина Огурцова
Источник: БН.ру
|
|
| |
| |
О нас пишут |
|
| |
|
|
| |
21.08.2006
Несмотря на стабильный спрос на загородные дома и высокие рейтинги продаж в коттеджных поселках, на вторичном рынке этого сегмента недвижи (читать далее...) |
|
| |
|
|
| |
 |
|
| |
|
|
|
|
