| |
| |
22.11.09
Мал золотник
Вокруг Москвы развернется малоэтажное строительство
В Подмосковье девелоперы делают ставки на малоэтажные дома: именно они должны помочь реализовать масштабные планы по жилищному строительству. В отличие от возведения высоток у них короткий цикл стройки, низкая себестоимость, высокая конкуренция, а также возможность адаптации проектов под местные материалы. И в этом заключаются неоспоримые преимущества малоэтажной застройки, которой предрекают перспективное будущее в кризисное время.
Эксперты расходятся во мнениях, что же считать малоэтажным комплексом - то ли поселки двухэтажных таунхаусов, то ли плотную усадебную застройку. На самом деле в практике отечественного градостроительства малоэтажным принято считать комплекс зданий, этажность которых не превышает трех этажей. Под это определение подпадают дома с квартирами с расчетной плотностью застройки не выше 250 человек на гектар. При этом собственникам квартиры не выделяются в аренду или в собственность участки на придомовой территории. Впрочем, как показывает практика, пространства вполне достаточно, чтобы не чувствовать себя жителем городского "муравейника".
Именно в сегментах малоэтажного строительства - как городского, так и загородного - наблюдается практически полный отказ от типового проектирования. Оно сохраняется только в секторе социального жилища. Обычно применяется так называемое каталожное проектирование и индивидуальное - оба эти вида дают возможность создать малоэтажные поселки с собственной архитектурой и концепцией. Тем самым проектировщики реализуют выраженную потребность людей жить в собственном красивом и экологичном доме, то есть исполняют мечту.
Точки на карте
Рынок малоэтажного строительства развивается в двух основных направлениях: первое - элитное загородное жилье и коттеджные поселки. И второе - сфера реализации федеральной программы "Доступное и комфортное жилье гражданам России", выраженной в строительстве недорогих быстровозводимых домов. В Подмосковье расположены десятки малоэтажных поселков, состоящих из таунхаусов, площадь большинства которых варьируется от 110 до 150 квадратных метров. С одной стороны, это немного, но вполне хватает для жизни среднестатистической семьи. Во многом способствует высокому спросу на такой тип жилья и то, что при малоэтажном строительстве применяются материалы, формирующие здоровую среду обитания.
Одной из самых перспективных сейчас считается технология каркасно-панельного домостроения. Ведь для того, чтобы изготовить по ней на заводе одно-, двухэтажный домик, требуется всего пара-тройка дней. Для монтажа требуются бригада из четырех человек и автокран. Еще несколько дней требуется на подключение коммуникаций и чистовую отделку. В итоге хозяева могут получить дом, вполне пригодный для жизни, всего за полмесяца или даже неделю.
Нижняя планка цены квадратного метра в таунхаусе колеблется от 60 до 70 тысяч рублей. Эксперты говорят, что порядка 25% в структуре цены составляет стоимость самого строительства, до 15% приходится на отделку, 30-35% - цена подведения инженерных коммуникаций и 30% - стоимость земли с учетом расходов на переоформление. Ресурсы для уменьшения затрат скрываются в непроизводственных затратах - то есть в стоимости земли и оформлении документов.
Однако лучшие предложения на рынке стоят дороже. И это понятно - они расположены на землях традиционно дорогих и удобных направлений с налаженной инфраструктурой.
"Можно назвать ряд реализованных интересных проектов малоэтажных жилых комплексов, среди них "Резиденция Бенилюкс" на Калужском шоссе, Николино на Рублево-Успенском шоссе, "Княжье озеро" на Новорижском шоссе. Среди тех, которые находятся еще в процессе реализации, можно назвать поселок Павлово (первая и вторая очередь), расположенный на Новорижском шоссе, в котором грамотно разделены зоны проживания в индивидуальных жилых домах и блокированных и квартирных домах, построена вся необходимая для жизни инфраструктура, и Пестово, расположенный на Дмитровском шоссе. Менее интересных и откровенно неудачных поселков предостаточно на рынке. Большая их часть была построена на заре начала коттеджного строительства, в период, когда отсутствие предложения влекло продажу всего, что строилось", - объясняет заместитель генерального директора группы компаний "Масштаб" Дмитрий Лосев.
Эксперты затрудняются выделить одно географическое направление развития малоэтажного строительства, так как, без сомнения, будут развиваться все, и появление новых интересных проектов возможно в любом месте. В числе наиболее осваиваемых на текущий момент остаются Новорижское, Дмитровское и Калужское шоссе. Также активно осваиваются Ярославское и Симферопольское направления.
"Перспективными к освоению остаются дальние районы и остальные направления, на которые ранее был меньше спрос и девелоперы ими пренебрегали. Свободных земельных участков, расположенных рядом с Москвой на популярных направлениях, практически не осталось, они перегружены из-за сложной транспортной обстановки. В связи с этим Калужское шоссе еще имеет большой потенциал: ведутся работы по проектированию расширения Калужского шоссе и обустройства транспортных развязок. Там низкая плотность поселений, много неосвоенных земель, значительные лесные массивы, - продолжает Дмитрий Лосев, - при нашем комплексном подходе к освоению земель, сохранению экологических ресурсов - лесных массивов - строительству необходимой инфраструктуры (транспортной, социальной) и поэтапному возведению жилых объектов. Калужское направление является одним из самых перспективных с точки зрения размещения на нем комфортных для жизни качественных проектов".
Все по плану
Сегодня комплексное освоение территорий и массовая застройка новых жилых районов области идут по двум принципам: либо "создание места, удобного для проживания", где основной упор делается на инженерную, транспортную и социальную составляющие. Либо иной подход, когда еще на стадии проектирования закладывается потенциал для последующего развития индустрии района или города - торговой, развлекательной, туристической, спортивной и рекреационной. При таком подходе малоэтажный район или город формируется вокруг системообразующего центра. Эксперты говорят, что в будущем развитие малоэтажных городов и поселков будет идти по этим двум направлениям либо по первому пути, как более перспективному.
"Честно говоря, мне ближе микс из этих двух подходов. Да и сегодня в столице практически нет таких примеров, чтобы девелопер или городские власти шли четко по одному из описанных путей. Изначально практически в любой проект закладываются два принципа, поскольку важны все составляющие, - говорит директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев. - Единственное, например, сегодня стало очевидным, что количество собственных автомобилей у жителей города растет в геометрической прогрессии, поэтому необходимо не забывать об этом при проектировании массовой застройки. На мой взгляд, все параметры необходимо закладывать так, чтобы была возможность изменить, внести необходимые дополнения, например, расширить какой-либо район, построить дополнительный объект - спорткомплекс или детский сад. Недаром так долго и тщательно обсуждался план развития г. Москвы до 2025 года. Вместе с тем второй подход более правильный, надо закладывать потенциал для последующего развития, но и не забывать и о текущем. Важно делать упор не на что-то, а соблюсти баланс".
Как отмечает эксперт, для жителей важны удобство, комфорт и необходимые объекты инфраструктуры, а для девелопера важна экономика. "И очень важно совместить два подхода. Они могут, конечно, существовать одновременно, но все зависит от проекта и от его масштабности. Если мы говорим о массовой застройке недвижимости эконом-класса, одно из серьезных упущений на сегодняшний день - это отсутствие решения вопроса с хранением автомобилей", - подытоживает Юрий Синяев.
Другие эксперты считают, что для создания жилой среды нового качества больше подходит первый подход. "При задумке нашего проекта нами изначально закладывался принцип формирования комфортной среды проживания, работы, отдыха. При проектировании нами предусмотрены все составляющие для реализации этого подхода. Этот подход видится единственно возможным для формирования принципиально нового качества среды для жизнедеятельности населения, - говорит Дмитрий Лосев. - Мелкие девелоперские проекты вынуждены паразитировать на существующих системообразующих центрах, дополняя их одним-двумя новыми качествами и маскируя существующие недостатки, доставшиеся от прошлого. В нашем случае мы заявляем, что среда изначально формируется как качественная, и ее развитие идет последовательно и согласовано с развитием нужд населения. Хотя на стартовом этапе преимущества системного подхода по проектированию и формированию среды нового уровня не очевидны, но нам представляется, что этот подход единственно правильный".
Однако, по мнению эксперта, оба подхода долгое время будут существовать параллельно, так как многие уже сложившиеся территории требуют улучшения качества. Также нельзя сбрасывать со счетов значительные затраты по формированию транспортной и инженерной инфраструктуры, которые без сомнения необходимо использовать, а это ближе к первому подходу.
Эксперты говорят, что малоэтажное строительство будет развиваться не только за пределами МКАД. Малоэтажки должны стать частью городской застройки, так как такие кварталы создают особую гармоничную, соразмерную человеческому восприятию среду и оживляют общую городскую застройку. Да и самим горожанам свойственно желание владеть собственным домом или частью дома. Загородное малоэтажное домостроение связано больше с непостоянным проживанием. В городской черте могут возводиться не только одно- и двухэтажные дома с ограниченным количеством квартир, но и особняки с небольшими усадьбами. Подобная застройка вполне может превратиться в престижные районы с высоким уровнем и статусом проживания и образцовой градостроительной средой, то есть в районы, где возродится комплексный подход создания условий для жизни людей.
Городские поселки
Стародачные поселки - один из самых интересных и одновременно дорогих вариантов малоэтажного строительства. Конечно, их проектировщики, работавшие в основном в первой половине прошлого века, и не стремились втиснуть их в унифицированные рамки. Сегодня же эти "малоэтажные постройки" идут фактически по цене золота: самым ценным является именно московская земля. В настоящее время на территории Москвы находится порядка 36 деревень. Планируется, что на территории 24 из них будут построены современные кварталы, которым достанутся прежние названия этих деревень. Не исключено, что застройка будет малоэтажной.
Пока же пальму первенства по стоимости и уровню комфорта удерживают два поселка: Сокол и Серебряный Бор. Безусловно, рынок этих поселков можно назвать "штучным". И объем спроса и предложения в связи с кризисом на этом рынке никак не изменился.
Люди, у которых есть недвижимость в таких поселках, как Сокол и Серебряный Бор, далеки от рыночных категорий "купи-продай". Это дети и внуки партийной элиты. Варианты поэтому бывают редко, предложения в таких поселках - редчайший товар и поэтому цена зависит не от рынка, а от желания физического лица получить то или иное количество денег. Логики в ценообразовании никакой нет, логика есть - когда есть рынок. А эти дома - вне рынка.
История этих поселков уникальна, как и постройки, расположенные на их территории. Поселок Сокол появился в начале 20-х годов прошлого века, когда группа представителей творческой интеллигенции обратилась к властям с просьбой разрешить им создать РЖСКТ - Рабочее жилищно-строительное кооперативное товарищество. Интересно, что поселок предполагалось возвести в Сокольниках. Именно этому району Сокол обязан своим названием. Тогда же появилась и эмблема будущего поселка - сокол, держащий в клюве дом. Затем планы поменялись, и товарищество получило землю на северо-западном направлении от Москвы возле села Всехсвятское. Поселок начал строиться в 1923 году и был полностью завершен к 1930-му. В народе это место стали называть "поселком художников". Сегодня на территории поселка Сокол находится более 100 индивидуальных жилых домов. Своей востребованностью поселок обязан отличному расположению и статусному контингенту.
А вот история Серебряного Бора вполне обычна для дачного поселка - он изначально застраивался как дачное место. Первые постройки появились здесь еще в конце XIX века, когда там была построена дача московского генерал-губернатора Романова. Потом в Серебряном Бору стали возводиться дачи деятелей советской эпохи. Еще до войны был построен Хорошевский спрямительный канал, превративший Серебряный Бор в остров. В 50-х годах Серебряный Бор стал популярным местом воскресного отдыха москвичей. В 1960 году Серебряный Бор оказался в черте Москвы, но при этом не был застроен, сохранив тишину и чистый воздух. Сегодня там, по экспертным оценкам, находится около 200 строений. В разное время на его территории располагались дачи посольских работников Японии, Франции, Болгарии, Кореи и Ливана, а также дом отдыха ЦК КПСС. Сейчас же здесь есть благоустроенные пляжи и даже есть Экологическая тропа, созданная в 2007 году.
Законодатели не дремлют
Госдума 13 ноября приняла в первом чтении законопроект, позволяющий субъектам РФ и муниципальным образованиям использовать средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на переселение граждан из аварийного жилья в малоэтажные дома. Соответствующие поправки будут внесены в закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Документ будет дополнен новой главой, в которой пропишут особенности предоставления финансовой поддержки на переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития строительства малоэтажного жилья.
Отбирать застройщиков будут органы местного самоуправления по процедурам, предусмотренным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", на основании установленной Минрегионом России предельной стоимости строительства одного квадратного метра жилья.
Получить деньги Фонда ЖКХ смогут застройщики, с которыми заключен муниципальный контракт на строительство таких домов за счет местного бюджета. Это позволит снизить стоимость одного квадратного метра малоэтажной недвижимости, так как земельные участки для строительства фактически будут представляться безвозмездно.
Согласно законопроекту, финансовая поддержка на эти цели будет оказываться субъектам РФ и муниципальным образованиям.
Авторы: Жанна Локоткова
Источник: Известия
|
|
| |
|
| ПОСЕЛОК Павлово |
| |
| |
Новорижское шоссе
Общая территория: 68 Га
Кол-во объектов: 221
|
|
|
| |
| КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ |
| |
| |
 |
|
Именно этот поселок можно считать законодателем мод и стандартов не только на этом направлении, но и в Подмосковье в целом.
Прогоннов Илья: Эксперт по недвижимости на Северном направлении. Высшее юридическое образование. В загородной недвижимости более 7 лет.
|
| |
 |
|
Продуманная планировка домов и развитая инфраструктура делают «Павлово» уникальным местом.
Куликов Григорий: С 1998 г. - Председатель Совета директоров холдинга «МИЭЛЬ», член FIABCI, почетный член Российской Гильдии Риэлторов.
|
| |
 |
|
Поселок может похвастаться максимально развитой инфраструктурой на всем Новорижском шоссе.
Мажаров Андрей: Заместитель генерального директора компании «ОПИН». Окончил Финансовую Академию при Правительстве РФ, а также Международный Университет в Москве по специальности «менеджмент». Имеет богатый управленческий опыт работы в сфере продаж недвижимости
|
| |
 |
|
Отличительной чертой является единый архитектурный стиль, в котором органично сочетаются элементы европейского дизайна и традиционные мотивы, характерные для российского загородного жилья
Сайфутдинов Тимур: Управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood с 2009 года. На рынке недвижимости с 2002 года. Карьеру начал в «Терра-недвижимость» в должности брокера. С 2006 года возглавил компанию «Терра-недвижимость». Является признанным экспертом в сфере загородной недвижимости московского региона, регулярно выступает с докладами на профильных конференциях, семинарах и круглых столах.
|
| |
 |
|
Лучшая инфраструктура на Новой Риге
Ежова Людмила: Исполнительный директор компании Терра-Недвижимость
|
| |
 |
|
Один из лучших поселков Новорижского направления
Мигунов Сергей: Руководитель Управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ» c 2008 года. С 2003 по 2008 год работал аналитиком в международном объединении «СОЛЕВ».
|
| |
 |
|
Пожалуй, лучшая инфраструктура на Новой Риге
Грошева Юлия: С января 2010 года - директор Департамента загородной недвижимости компании Калинка-Realty. Отвечает за оперативное управление департаментом, взаимодействие с застройщиками, консалтинг в сегменте элитной загородной недвижимости. На загородном рынке с 2004 года. Специализируется на недвижимости сегмента luxury. Карьеру начала в компании Soho Realty на позиции менеджера по работе с VIP-клиентами.
|
| |
|
|
